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“以房养老”是房地产商忽悠中国人民?  

2011-11-06 08:32:17|  分类: 经济大观频道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“以房养老”是房地产商忽悠中国人民?                                                

                      

                       刘忠良

 

日前,“以房养老”提案的办理部门银监会表示,由于我国现有的制度房屋产权70年,“以房养老”难以推行,“而且,如果是房价上行期,"以房养老"问题不大,可如果遇到房价下行期,有可能遇到其他问题”。929《新京报》)

 

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。银监会对“以房养老”的答复,道出了中国“以房养老”的不可行性。其中产权问题,这是个制度问题,可以通过立法方式解决。但房价下跌,特别是大跌或房价的持续下行,是无法通过立法解决的问题,这才是中国“以房养老”的致命伤——如果房价大跌或持续下行,房屋价值或预期价值将大幅缩水,这不仅难以让房子养老人,反而老人在生前白白养老房子!

 

何以断定未来中国房价大跌或持续下行呢?理由有三个:1、房地产的泡沫必然破裂;2、对房价预期上涨的经济信心支撑必然失去;3、最致命的因素,需求大幅萎缩必然导致房价暴跌。

 

房地产的泡沫必然破裂

 

就像股市不会永远高涨一样,房价也会物极必反。现在中国的房价,包含了太多的投机因素,从四处出击的“温州炒房团”,到纷纷投入到房地产的大量“不务正业”的企业;从一线城市的天价,到二三线城市甚至县城的房地产炒作;从天价拿地,到大量空房 ……就像2007年中国股市的疯狂一样,中国进入了房地产疯狂的时代,只不过是,股市疯狂的周期短,而房地产则比股市周期长许多。

 

经济学的历史告诉我们,泡沫必然破裂,中国房地产也不例外,只不过是我们不知道泡沫破裂的时间而已。房地产的泡沫一旦破裂,房地产处于贬值状态,投资者或者说投机者会争相抛售房子,就像在股市下跌期间大家希望脱手一样。一旦房地产市场大逆转,这个情形必然发生。

 

如果说城市化导致高房价,问题是从农村来的农民有多少能买得起城市的房子?如果说婴儿潮“80后”步入结婚买房年龄导致高房价,问题是有多少“80后”能买得起这样的房子?如果说经济发展了人民群众的住房要求改善,问题是几成比例的城市居民可以买得起价格这么高的房子?这样的房价和疯狂的需求,很显然太泡沫了。

 

中国现在的高房价,是由于中国的城市国有土地制度和政府住房责任严重缺位(如廉租房严重不足)造成的供给不足及投资需求过旺所共同造成的。土地制度不可能支持永远的高房价,也不会一直不变,政府也不会一直在住房责任上缺位,投资需求也不会一直虚旺,中国房地产的泡沫破裂是必然的。

 

对房价预期上涨的经济信心支撑必然失去

 

支持中国房价的重要心理因素,就是城市化的发展,以为自己买下的房子总有后来者需求。据2010年人口普查数据,中国城市化率达49.68%,预计2020年超过60%,接近发达国家水平,未来城市化速度必然大幅放缓,尤其是2020年以后。由于独生子女政策所造成的年轻人口快速减少及农村老龄化的过快发展,中国城市化必然提早放缓。虽然中国城市化含有很大水分,但中国房地产市场也同样有巨大水分,后一个水分绝不亚于前一个水分且可以容下前一个水分。所以,中国城市化速度的放缓乃至停滞,必然给高房价以强有力的信心冲击。

 

中国高房价的另一个支撑,就是中国经济的快速增长。人民的购买力随经济发展而提高,对房价的承受力也不断提高,这是房价上涨论者的理论之一。更重要的因素是,经济的快速增长,带来了投资的普遍信心,让投资者更敢投资房地产。大凡房地产泡沫和房价的高位运行,常常伴有经济增长的支持,如果经济低迷,是形成不了房地产泡沫的,房价也不可能持续高位运行。如日本在1980年代的房地产高涨,这是当时日本经济如日中天分不开的;后来房价的持续下跌,和日本经济的持续低迷也是密不可分的。

 

从技术差距的角度看,随着后发国家对发达国家经济技术差距的缩小,经济增长将逐步放缓,中国也不会例外。从技术差距角度和中国经济发展阶段看,随着中国工业化和城市化的逐步完成,未来中国经济增长的平均速度必然处于长期下跌趋势。

 

经济增长有两个基本的动力,或是供给力量增加,或是需求力量增加。经济发展规律和中国的人口发展形势决定,未来中国经济增速必然大幅放缓,甚至一蹶不振。在这种经济形势之下,高房价必然失去信心,房地产泡沫破裂就不可避免。在低迷的经济之中,高房价必然会落下来,就像1990年代的日本一样。

 

据第六次人口普查公布数据显示,中国0-14人口已经降低到16.6%,这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上,如果中国人均寿命和这些发达国家相同,中国的0-14岁儿童比例会更低,列入最低国家之列。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2,属于成人与儿童比例均衡水平,而中国竞高达4.5,属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8,韩国为4.2,德国和意大利为4.7,西班牙为4.5,这些国家总和生育率在1.2-1.4之间,且考虑到中国生育率的持续下滑趋势,故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上,总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”,0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”,这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代,这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少,未来经济也为此陷入长期低迷。

 

以日本为例,尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多,但有一条永远是最根本的,那就是低生育率。早在20世纪六七十年代,日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平,在发达国家为2.1),随后生育率持续下滑,导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化,低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振,尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说,低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大,必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求,最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时,无论日本是刺激消费还是刺激投资,都不能撬动总需求。同时,从总供给角度来说,年轻人口减少,劳动力更新换代断层,最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化,经济创造活力降低,不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少,人均GDP增长必然放缓,甚至可能面临萎缩。而GDP增长率,取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果,最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓,因而经济陷入长期低迷,失去10年再失去10年。在这种情形下,中国房地产还有什么信心维持在高位?

 

未来房地产需求必然大幅萎缩

 

现在中国房地产的需求,碰上城市化、婴儿潮“80后”步入结婚买房年龄、住房货币化之后的政府住房责任退化、经济发展后人们改善住房等诸多因素,更重要的是碰上货币供给过快增长和经济发展下的资产升值等所造成的房地产投资需求过旺。但城市化会放缓,房地产泡沫也会破裂,更重要的是真实需求会大幅下跌。

 

由于中国的独生子女政策和生育率随社会经济发展下滑的规律所决定,中国每年新出生人口在1990年代持续快速下滑,2000年出生的人口只有1990年出生人口的一半。以24岁到29岁为购房的主体人群计算,这个人群的人口在2009年为1.21亿,到2014年将增加到1.46亿,然后就快速减少,到2027年降低到0.80亿,比2014年减少45%

 

有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的,其实即使没有房价调控,日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本2534岁人口组数量比19802534岁人口组数量下降了20%,这就意味着真实需求下降了20%,房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑,是坚持不多久的。

 

2025年,中国2534岁年龄段人口将比2015年下降30%,这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右,第二次婴儿潮人口大规模退休,而此时年轻劳动人口又急剧减少时,未城市化的农村年轻人口也将所剩无几,此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以,在2020-2030之间,中国房价必然有一次大跌。当然,不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少,大城市和东部地区为了维持发展,且本身他们的吸引力就比较高,年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时,人口流出地区的房价将降得更低,尤其是农村空房就更不值钱了。

 

对于现在准备“以房养老”的人,千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在,必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌,否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策,许多家庭变成二合一,这些年轻不需要再买房子,甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时,新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老年人的房子开始大量推向市场。这时,一边是急剧减少的房子需求,另一方面是快速增加的房子供给,故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在,中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段,必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老,而未来房价大跌,不仅不能依靠房子养老,反而白白养了房子。

 

对于推崇“以房养老”的人,要么是对中国未来房地产形势的无知,要么是房地产商或跟房地产有密切利益关联的人在忽悠人买房子。观察中国房地产的中长期趋势,考虑到现阶段中国房价的过高和人民与中央政府已经不能容忍继续上涨,现在不可相信“以房养老”。(载于《21世纪财经》数字杂志)

 

 

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